Powyższa strona jest poświęcona zamieszkaniu w środowisku
blokowym , powstawania wspólnoty mieszkaniowej, jej celom, problemom-zagrożeniom w jej działalności na podstawie ustawy o własności lokali.
©Kancelaria Sejmu s. 1/15
2015-09-03
Dz.U.
1994 Nr 85 poz. 388
Opracowano na podstawie:
t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z 2004 r. Nr 141, poz. 1492, z 2015 r.
poz. 1168.
USTAWA
z dnia 24 czerwca 1994 r.
o własności lokali
Rozdział 1
Przepisy ogólne
Art. 1. 1. Ustawa określa sposób ustanawiania odrębnej
własności samodzielnych lokali mieszkalnych, lokali o innym przeznaczeniu,
prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną.
2. W zakresie nieuregulowanym
ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego.
Art. 1a. Ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu,
należy przez to rozumieć także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych,
z wyjątkiem art. 16.
Art. 2. 1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym
przeznaczeniu, zwane dalej „lokalami”, mogą stanowić odrębne nieruchomości.
2. Samodzielnym lokalem
mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie
budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z
pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.
Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali
wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
3. Spełnienie wymagań, o
których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.
4. Do lokalu mogą przynależeć,
jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio
nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza
budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w©Kancelaria Sejmu s. 2/15 2015-09-03
szczególności:
piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.
5. Lokale wraz z
pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich
kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza
budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te
stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.
6. W razie braku dokumentacji
technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie
z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela
nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie
postanowiły inaczej.
Art. 3. 1. W razie wyodrębnienia własności lokali
właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo
związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności
nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
2. Nieruchomość wspólną stanowi
grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku
właścicieli lokali.
3. Udział właściciela lokalu
wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej
lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni
użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości
wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z
powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej
wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
3a. Na potrzeby stosowania
ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela
lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we
współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości
wspólnej przypadającej na ten lokal.
4. Do wyznaczenia stosunku, o
którym mowa w ust. 3, niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego
samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią
pomieszczeń do niego przynależnych.©Kancelaria
Sejmu s. 3/15 2015-09-03
5.
Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt
zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w
nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z
powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich
lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
6. W wypadku gdy na podstawie
jednej czynności prawnej dokonanej przez właściciela lub przez wszystkich
współwłaścicieli nieruchomości następuje wyodrębnienie wszystkich lokali,
wysokość udziałów, o których mowa w ust. 1, określają odpowiednio w umowie
właściciel lub współwłaściciele.
7. W budynkach, w których
nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie
wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni
pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy
wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości
wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje
się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy
wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje
się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy
właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów
w nieruchomości wspólnej.
Art. 3a. 1. Przy oddawaniu w użytkowanie wieczyste ułamkowej
części gruntu, jako prawa związanego z odrębną własnością lokali, stosuje się
następujące zasady:
1) nie oddaje się gruntu we
współużytkowanie wieczyste, jeżeli stanowi on przedmiot współwłasności
związanej z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali,
2) nie sprzedaje się udziału we
współwłasności gruntu, jeżeli grunt ten stanowi przedmiot współużytkowania
wieczystego związanego z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali,
3) ustala się jeden termin
trwania prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do wszystkich udziałów we
współużytkowaniu wieczystym, niezależnie od daty wyodrębnienia lokalu, z którym
jest związany udział w tym prawie.
2. Jeżeli przy ustanowieniu
odrębnej własności lokali ustanowiono różne terminy trwania prawa
współużytkowania wieczystego przynależnej do tych lokali działki budowlanej,
właściciele wyodrębnionych lokali mogą żądać zmiany©Kancelaria Sejmu s. 4/15 2015-09-03
terminów
przez przyjęcie jednego terminu dla wszystkich udziałów we współużytkowaniu
wieczystym tej działki. Z żądaniem takim może wystąpić także właściwy organ.
Termin ten ustanawia się stosownie do najdalszego terminu ustalonego dla
pozostałych udziałów.
Art. 4. 1. Dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości
przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej
takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych;
odnosi się to także do jego obowiązków.
2. Jeżeli do wyodrębniania
własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele lokali już wyodrębnionych
nie są stronami umów o wyodrębnieniu dalszych lokali.
3. Jeżeli budynek został
wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności
jest to prawo, a dalsze przepisy o własności lub współwłasności gruntu stosuje
się odpowiednio do prawa użytkowania wieczystego.
Art. 5. 1. Jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej
zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali jest większa niż
powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce
nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z niego, współwłaściciele mogą
dokonać podziału tej nieruchomości.
2. Jeżeli na nieruchomości
gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z
nich wyodrębniono własność lokalu, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej
nieruchomości polegającego na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości dwóch
lub więcej działek budowlanych.
3. Przy dokonywaniu podziału, o
którym mowa w ust. 1 i 2, stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.
Art. 6. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład
określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa
może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.©Kancelaria Sejmu s. 5/15 2015-09-03
Rozdział
2
Ustanowienie własności
lokalu
Art. 7. 1. Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze
umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo
orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.
2. Umowa o ustanowieniu
odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do
powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
Art. 8. 1. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu
powinna określać w szczególności:
1) rodzaj, położenie i
powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
2) wielkość udziałów
przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.
2. Współwłaściciele mogą w
umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną.
3. Umowa o ustanowieniu
odrębnej własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli
nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.
Art. 9. 1. Odrębna własność lokalu może powstać także w
wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie
domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i
przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.
2. Do ważności umowy, o której
mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była
właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała
pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o
przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.
3. W wypadku wykonywania umowy
w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, na wniosek każdego nabywcy, sąd może
powierzyć, w trybie postępowania nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu
wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu.©Kancelaria Sejmu s. 6/15 2015-09-03
Art. 10. Właściciel
nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali dla siebie, na mocy
jednostronnej czynności prawnej. W takim wypadku stosuje się odpowiednio
przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy.
Art. 11. 1. Przepisy o ustanowieniu odrębnej własności lokali w
drodze umowy stosuje się również odpowiednio do wyodrębnienia własności lokalu
z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości.
2. Jeżeli uczynienie zadość
przesłance samodzielności lokali wymaga wykonania robót adaptacyjnych, sąd może
w postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie ustanowienia odrębnej własności
lokali w zasadzie za usprawiedliwione, upoważnić zainteresowanego uczestnika
postępowania do ich wykonania – tymczasowo na jego koszt. W razie przeszkód
stawianych przez innych uczestników, sąd – w postanowieniu wstępnym lub w
postanowieniu oddzielnym – może wydać stosowne nakazy lub zakazy.
Rozdział 3
Prawa i obowiązki
właścicieli lokali
Art. 12. 1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z
nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.
2. Pożytki i inne przychody z
nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem,
a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w
stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą
wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie
znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
3. Uchwała właścicieli lokali
może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali
użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.
Art. 13. 1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem
jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie,
przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z
utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający
korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie
wspólnego dobra.©Kancelaria Sejmu s. 7/15
2015-09-03
2.
Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do
lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo
usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku,
jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.
Art. 14. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się
w szczególności:
1) wydatki na remonty i bieżącą
konserwację,
2) opłaty za dostawę energii
elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości
wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3) ubezpieczenia, podatki i
inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez
właścicieli poszczególnych lokali,
4) wydatki na utrzymanie
porządku i czystości,
5) wynagrodzenie członków
zarządu lub zarządcy.
Art. 15. 1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali
uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego
miesiąca.
2. Należności z tytułu kosztów
zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich
wysokość.
Art. 16. 1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z
zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy
przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe
zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej
uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu
w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o
egzekucji z nieruchomości.
2. Właścicielowi, którego lokal
został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
Art. 17. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada
wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części
odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.©Kancelaria Sejmu s. 8/15 2015-09-03
Rozdział
4
Zarząd nieruchomością
wspólną
Art. 18. 1. Właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu
odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu
notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności
mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.
2. W razie sukcesywnego
wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób
zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy
lokalu.
2a. Zmiana ustalonego w trybie
ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie
uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta
stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
3. Jeżeli sposobu zarządu nie
określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej
przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale.
Art. 19. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali
niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest
większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie
zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o
współwłasności.
Art. 20. 1. Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami
niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani
podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem
zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali
lub spoza ich grona.
2. Zarząd lub poszczególni jego
członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali
zawieszeni w czynnościach lub odwołani.
Art. 21. 1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i
reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi
właścicielami lokali.
2. Gdy zarząd jest
kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej
dwaj jego członkowie.©Kancelaria Sejmu s.
9/15 2015-09-03
3.
Zarząd na podstawie pełnomocnictwa, o którym mowa w art. 22 ust. 2, składa
oświadczenia w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust.
3 pkt 5, 5a i 6, ze skutkiem w stosunku do właścicieli wszystkich lokali.
Art. 22. 1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd
samodzielnie.
2. Do podjęcia przez zarząd
czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała
właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca
zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności
przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
3. Czynnościami
przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
1) ustalenie wynagrodzenia
zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
2) przyjęcie rocznego planu
gospodarczego,
3) ustalenie wysokości opłat na
pokrycie kosztów zarządu,
4) zmiana przeznaczenia części
nieruchomości wspólnej,
5) udzielenie zgody na
nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej
własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i
rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie
powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
5a) udzielenie zgody na zmianę
wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
6) dokonanie podziału
nieruchomości wspólnej,
6a) nabycie nieruchomości,
7) wytoczenie powództwa, o
którym mowa w art. 16,
8) ustalenie, w wypadkach
nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń
lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli
lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które
zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
9) udzielenie zgody na podział
nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i
związane z tym zmiany udziałów w©Kancelaria
Sejmu s. 10/15 2015-09-03
nieruchomości
wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych
nieruchomościach wspólnych,
10) określenie zakresu i
sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością
wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej
kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych
kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
4. Połączenie dwóch lokali
stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu
wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy
zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
Art. 23. 1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na
zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała
może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze
indywidualnego ich zbierania.
2. Uchwały zapadają większością
głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie
lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na
każdego właściciela przypada jeden głos.
2a. Jeżeli suma udziałów w
nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do
jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie
według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na
każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów
w nieruchomości wspólnej.
2b. Jeżeli lokal jest
przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem
oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według
zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, obowiązani są ustanowić
w formie pisemnej pełnomocnika. Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele
lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we
współwłasności lokalu.
3. O treści uchwały, która
została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel
lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.©Kancelaria Sejmu s. 11/15 2015-09-03
Art. 24. W razie braku zgody
wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca, któremu zarząd
nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, może
żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel
zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd
rozpoznaje w postępowaniu nieprocesowym.
Art. 25. 1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z
powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo
jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w
inny sposób narusza jego interesy.
1a. Powództwo, o którym mowa w
ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6
tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od
dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie
indywidualnego zbierania głosów.
2. Zaskarżona uchwała podlega
wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.
Art. 26. 1. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo
powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej
gospodarki, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy
przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu
wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania.
2. Jeżeli w terminie dwóch lat
od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której
liczba lokali wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych jest większa niż siedem,
właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu
nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, to
ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy
zarządca nieruchomości, który sprawował zarząd nieruchomością w dniu, w którym
wyodrębniono własność pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością
przez okres co najmniej dwóch lat.
Art. 27. Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek
współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak
przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1.©Kancelaria
Sejmu s. 12/15 2015-09-03
Art. 28. Właściciel lokalu
pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia
odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy.
Art. 29. 1. Zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością
wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany
prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę
mieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną
oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych
tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
1a. Okresem rozliczeniowym
wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.
1b. Zarząd lub zarządca,
któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18
ust. 1, jest obowiązany sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej
dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu
budowlanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, przechowywać dokumentację
techniczną budynku oraz prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i
przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej.
1c. Zarząd lub zarządca,
któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18
ust. 1, jest obowiązany do podjęcia czynności zmierzających do opracowania lub
aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia kosztów związanych
z opracowaniem lub aktualizacją tej dokumentacji.
1d. Jeżeli uchwała właścicieli
lokali nie stanowi inaczej, koszty opracowania lub aktualizacji dokumentacji
technicznej budynku obciążają:
1) do czasu wyodrębnienia własności
ostatniego lokalu – dotychczasowego właściciela nieruchomości,
2) po wyodrębnieniu własności
ostatniego lokalu – wszystkich właścicieli lokali w częściach odpowiadających
ich udziałom w nieruchomości wspólnej.
1e. Zarząd lub zarządca,
któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18
ust. 1, może żądać od właścicieli lokali okazania dokumentów potwierdzających
prawo własności lokali.
2. Właściciele lokali podejmują
uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy, któremu
zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, z
prowadzonej przez niego działalności.
3. Prawo kontroli działalności
zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu.©Kancelaria
Sejmu s. 13/15 2015-09-03
Art. 30. 1. Zarząd lub
zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w
art. 18 ust. 1, jest obowiązany:
1) dokonywać rozliczeń przez
rachunek bankowy,
2) składać właścicielom lokali
roczne sprawozdanie ze swojej działalności,
3) zwoływać zebranie ogółu
właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale
każdego roku.
1a. W wypadku gdy zarząd lub
zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w
art. 18 ust. 1, nie zwoła zebrania ogółu właścicieli lokali w terminie, o
którym mowa w ust. 1 pkt 3, zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli.
2. Przedmiotem zebrania, o
którym mowa w ust. 1, powinny być w szczególności:
1) uchwalenie rocznego planu
gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów
zarządu,
2) ocena pracy zarządu lub
zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w
art. 18 ust. 1,
3) sprawozdanie zarządu i
podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.
Art. 31. Zebrania ogółu właścicieli lokali:
a) mogą być także, w razie
potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością
wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1,
b) zwoływane są na wniosek właścicieli
lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez
zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób
określony w art. 18 ust. 1.
Art. 32. 1. O zebraniu ogółu właścicieli lokali zarząd lub zarządca,
któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18
ust. 1, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień
przed terminem zebrania.©Kancelaria Sejmu
s. 14/15 2015-09-03
2.
W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W
wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli
lokali należy wskazać treść tej zmiany.
Art. 32a. Jeżeli grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej
nie spełnia wymogów przewidzianych dla działki budowlanej, uniemożliwiając
prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń z nimi związanych,
zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób
określony w art. 18 ust. 1, jest obowiązany przedstawić właścicielom lokali
projekty uchwał w sprawie:
1) wyrażenia zgody na nabycie
przyległych nieruchomości gruntowych umożliwiających spełnienie wymogów
przewidzianych dla działek budowlanych,
2) udzielenia zarządowi lub
zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w
art. 18 ust. 1, pełnomocnictwa do wykonania odpowiednich, prawem
przewidzianych, czynności zmierzających do nabycia przyległych nieruchomości
gruntowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej.
Art. 33. W razie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub
prawnej, w trybie przewidzianym w art. 18 ust. 1, w braku odmiennych
postanowień umowy, stosuje się odpowiednio przepisy niniejszego rozdziału.
Rozdział 5
Zmiany w przepisach
obowiązujących, przepisy przejściowe i końcowe
Art. 34–38. (pominięte).
Art. 39. 1. Minister Sprawiedliwości dostosuje do niniejszej
ustawy rozporządzenie z dnia 18 marca 1992 r. w sprawie wykonania przepisów
ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 29, poz. 128).
2. Minister Sprawiedliwości, w
drodze rozporządzenia, określa tryb egzekucji z lokali stanowiących odrębne
nieruchomości.
Art. 40. 1. Państwowe lub komunalne jednostki organizacyjne,
sprawujące na podstawie przepisów dotychczasowych zarząd nieruchomościami
wspólnymi, są obowiązane zapewnić dla każdej z zarządzanych nieruchomości
wspólnych ewidencję umożliwiającą najpóźniej od dnia 1 października 1994 r.
ustalenie©Kancelaria Sejmu s. 15/15
2015-09-03
kosztów
i przychodów dla każdej wspólnej nieruchomości oraz powiadomić współwłaścicieli,
nie później niż do dnia 30 listopada 1994 r., o zmianach, jakie wprowadza
niniejsza ustawa co do sposobu zarządzania nieruchomością wspólną oraz co do
ponoszenia jego kosztów.
2. Do czasu uregulowania tych
spraw przez właścicieli do zarządu, o którym mowa w ust. 1, stosuje się
odpowiednio przepisy niniejszej ustawy dotyczące zarządu zleconego przez
właścicieli osobie fizycznej lub prawnej.
Art. 41. Ustawa wchodzi w życie z dniem 1
stycznia 1995 r., z wyjątkiem przepisu art. 40 ust. 1, który wchodzi w życie z
dniem ogłoszenia.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz